2026 Kira Zammı Hesaplama: Kira Artış Oranı ve Yasal Sınırlar

Kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde ev sahibi, aklına gelen oranda zam yapamaz; yasa buna bir tavan getirmiştir. Bu tavan, TÜİK'in yayımladığı TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Ekim 2026'da yenilenecek sözleşmeler için sınır %31,49'dur. Yenileme ayınıza göre ödeyeceğiniz yeni kirayı Kira Artış Oranı Hesaplama aracında anında görebilirsiniz.

Yasal tavan neye dayanıyor?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, kira süresi uzatıldığında yeni dönem kirası, önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişimini aşacak şekilde artırılamaz. Kural hem konutlarda hem de çatılı iş yerlerinde işler.

Konutlar için bir süre geçerli olan %25 sınırı Temmuz 2024'te sona erdi; bugün konut ve iş yerinde aynı tavan uygulanıyor.

• Bu oran bir üst sınırdır; ev sahibiyle kiracı daha düşük bir artışa karar verebilir.
• Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmışsa (ör. "her yıl %50 artış") tavanın üstündeki kısım geçersiz sayılır.
• Sözleşmede artış oranı yazmasa bile tavan değişmez; ev sahibi en çok bu kadar zam isteyebilir.

Hangi ayın verisi geçerli?

Esas alınacak oran, kiranın yenilendiği ayın başında duyurulan orandır. TÜİK her ayın ilk iş günlerinde (çoğunlukla 3'ünde) önceki ayın enflasyonunu ve 12 aylık ortalamayı yayımlar.

Örneğin sözleşmeniz Ekim'de yenileniyorsa Ekim başında açıklanan Eylül 2026 verisi, yani %31,49 geçerli olur.

Son 12 ayın oranları

Enflasyon geriledikçe oran da ay ay düşüyor. Sonraki ayların oranlarını görmek için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz; araç her ay yeni TÜİK verisiyle güncellenir.

Rakamlarla örnek

Mevcut kirası 20.000 TL olan ve sözleşmesi Ekim 2026'da yenilenen bir ev düşünelim:

Formül şöyle: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran / 100). Ev sahibi bu rakamdan daha azını isteyebilir ama fazlasını isteyemez.

Kira ilişkisi 5 yılı geçtiyse

TÜFE sınırı, kira ilişkisinin ilk 5 yılı için bağlayıcıdır. 5 yıl dolunca (sonraki her 5 yıllık dönemin sonunda da) ev sahibi kira tespit davası açabilir. Yeni bedeli bu durumda hâkim belirler; karar verirken TÜFE'nin yanı sıra evin durumu ve çevredeki benzer kiralar da gözetilir. Dolayısıyla 5 yılı aşmış kiralarda artış, TÜFE oranının üstüne çıkabilir.

• Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa veya ev sahibi bu süre içinde artış isteyeceğini yazılı bildirirse, hâkimin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kira anlaşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.

Tavanın üstünde zam talep edilirse

1. Yenileme ayınıza ait yasal oranı hesaplama aracından doğrulayın.
2. Yasal sınırı ve hesabı ev sahibine yazılı biçimde (e-posta, mesaj ya da ihtarname) iletin.
3. Kirayı, yasal tavana göre artırılmış tutar üzerinden, banka yoluyla ve açıklamada ait olduğu ayı belirterek ödemeye devam edin.
4. Anlaşma sağlanamazsa arabulucuya başvurun; sorun çözülmezse dava yolu açıktır.

Uyarı: Kirayı hiç ödememek, ev sahibine tahliye için haklı gerekçe sunabilir. Anlaşmazlık sürerken yasal sınırlar içindeki kirayı ödemeyi sürdürmek en güvenli tercihtir.

Merak edilenler

Aynı oran iş yeri kiralarında da geçerli mi?
Evet. Konut ve çatılı iş yerlerinde TÜFE 12 aylık ortalama oranı ortak biçimde kullanılır.

Ev sahibi kirayı kira yılının ortasında yükseltebilir mi?
Hayır. Artış, kira yılı bitip sözleşme uzatıldığında yapılabilir. Sözleşme 1 yıllıksa zam yılda bir kez uygulanır.

Yıllık enflasyon ile 12 aylık ortalama aynı mıdır?
Hayır. Yıllık enflasyon, bir ayın fiyat düzeyini geçen yılın aynı ayıyla kıyaslar. Kira artışında ise son 12 ayın ortalaması, ondan önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırılır; yani iki rakam birbirinden farklıdır ve kirada 12 aylık ortalama esas alınır.

*Bu yazı genel bilgi içindir. Hukuki bir uyuşmazlıkta avukattan ya da arabulucudan destek almanız önerilir.*

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel durumunuz için ilgili kuruma veya bir uzmana danışın. Hatalı ya da eski bir bilgi görürseniz bize bildirin.